Immobilienkauf & Immobilienverkauf

Der Kaufvertrag beschreibt das Objekt anhand des Grundbuchs, benennt den Kaufpreis und legt fest, wann er fällig wird. Er regelt außerdem den Zeitpunkt der Übergabe, den Übergang von Nutzen und Lasten sowie den Umfang der Haftung für Sachmängel.

Rechtlich entscheidend sind zwei weitere Punkte: die Auflassung – die Einigung über den Eigentumsübergang – und die Bewilligung der Eintragung im Grundbuch. Bis zur Umschreibung sichert die Auflassungsvormerkung den Anspruch des Käufers.

Zum Schutz beider Seiten wird die Zahlung erst fällig, wenn die vereinbarten Voraussetzungen vorliegen: Vormerkung eingetragen, erforderliche Genehmigungen erteilt und die Unterlagen zur Lastenfreistellung beim Notariat.

Wird der Kauf finanziert, verlangt die Bank in aller Regel eine Grundschuld am Kaufobjekt – und zwar bereits, bevor der Käufer als Eigentümer im Grundbuch steht. Möglich wird das über eine Belastungsvollmacht im Kaufvertrag, die eng an den Finanzierungszweck gebunden ist.

Wir bereiten die Grundschuldbestellung mit den Unterlagen Ihrer Bank vor, beurkunden sie und veranlassen die Eintragung. Bestehende Grundpfandrechte des Verkäufers werden parallel abgelöst und gelöscht, damit der Käufer das Objekt lastenfrei erwirbt.

Bei einer Übertragung zu Lebzeiten geht es selten allein um das Eigentum. Häufig sollen sich die Übergebenden ein Wohnrecht oder einen Nießbrauch vorbehalten, Gleichbehandlung unter Geschwistern soll gewahrt bleiben oder das Grundstück soll zurückfallen, wenn bestimmte Ereignisse eintreten.

Solche Regelungen gehören in die Urkunde und werden im Grundbuch abgesichert. Sinnvoll ist es, die Übertragung mit der Nachlassplanung abzustimmen – etwa über eine Anrechnung auf den Pflichtteil. Mehr dazu unter Testament und Erbvertrag.

Steuerliche Fragen – etwa zu Freibeträgen bei Schenkungen – klären Sie bitte mit Ihrer steuerlichen Beratung; wir stimmen die Gestaltung darauf ab.

Soll ein Gebäude in einzelne Eigentumswohnungen aufgeteilt werden, geschieht das über die Teilungserklärung. Sie bestimmt, welche Räume Sondereigentum sind und was zum Gemeinschaftseigentum gehört, und legt die Miteigentumsanteile fest.

Ergänzt wird sie durch die Gemeinschaftsordnung: Sie regelt Nutzung, Kostenverteilung und Stimmrechte. Beides wird notariell erklärt und im Grundbuch angelegt; das Bauamt bescheinigt zuvor die Abgeschlossenheit der Einheiten.

Beim Kauf einer bestehenden Eigentumswohnung prüfen wir, ob die Veräußerung nach der Gemeinschaftsordnung der Zustimmung der Verwaltung bedarf, und holen sie ein.